La sentencia del T.S., sala de lo civil, de 18 de junio de 2026 (Roj: STS 2753/2026-ECLI:ES:TS:2026:2753) – (Ponente: Parra Lucán) estima recurso de casación, casa la de apelación y confirma la de instancia, desestimando así la demanda de juicio ordinario por la que la exesposa y actora demandaba al exesposo vendedor y a los compradores de la vivienda familiar, y en consecuencia, mantiene a estos últimos en su adquisición.
En la demanda de que trae causa el recurso se ejercita con carácter principal acción de nulidad de la compraventa, con carácter subsidiario rescisoria, y en ambos casos con solicitud de cancelación del asiento de inscripción a favor de los compradores. El efecto estimatorio del recurso conlleva la desestimación de la demanda de instancia, y supone la condena al pago de las costas de instancia y apelación de la exesposa. Centro este breve comentario de la sentencia en el análisis de la acción principal.
La sentencia analiza un escenario preexistente frecuente (en que uno de los cónyuges adquiere en estado de soltero la vivienda que vigente matrimonio será familiar, produciéndose sucesivas amortizaciones del préstamo hipotecario con que se había financiado su adquisición con cargo a la sociedad de gananciales); y una operación posterior de venta bastante más infrecuente, que efectúa el excónyuge y titular registral de la vivienda, a favor de los terceros compradores que invocan el artículo 34 de la L.H y acreditados sus presupuestos, su efecto no es otro que la protección registral y el carácter inamovible de la transmisión de la vivienda a su favor.
En primera instancia se había apreciado de oficio la falta de litisconsorcio pasivo necesario, y previo traslado a las partes, la actora amplía la demanda frente a los compradores.
Antes de entrar en el análisis de la sentencia, y detectado ya por el lector el riesgo de la situación, conviene poner atención en la lección a extraer: la importancia del derecho preventivo en aras a evitar situaciones como la acaecida, cuando por aplicación de los artículos 1354 y 1357 párrafo 2º del Código civil la vivienda es en parte privativa y en parte ganancial, como consecuencia de la amortización con cargo a la sociedad de gananciales de parte del préstamo que financió su adquisición.
Cronología del caso:
4 de noviembre de 1999. Comprador soltero adquiere vivienda. Inscrita a su favor con carácter privativo.
2 de abril de 2004. Comprador contrae matrimonio en régimen de gananciales.
2 de marzo de 2009. Otorga con su esposa escritura de ampliación y modificación de préstamo hipotecario. En la escritura consta que el piso le pertenecía en pleno dominio con carácter privativo, en virtud de compra de 4 de noviembre de 1999.
13 de mayo de 2014. Sentencia de divorcio.
18 de diciembre de 2017. Solicitud de formación de inventario de la sociedad de gananciales. Solicitud cursada por la defensa letrada de la exesposa en la que hace referencia al carácter ganancial de la vivienda.
18 de enero de 2018. Exesposo vende la vivienda familiar a los compradores – que serán demandados en el juicio ordinario y que invocarán su condición de terceros hipotecarios del artículo 34 L.H.-.
16 de mayo de 2018. Diligencia judicial de inventario. Exesposo muestra disconformidad a solicitud inventario exesposa. En su propuesta incluye en el activo un porcentaje de la vivienda en atención a los pagos efectuados durante la vigencia del matrimonio. Informa que la vendió y a partir del precio de venta y previa deducción de los gastos que consideró correspondían a la exesposa, propuso la suma que correspondía a cada una de las partes.
22 de octubre de 2018. Interposición por la representación procesal de la exesposa de demanda de juicio ordinario de nulidad de compraventa, y subsidiaria de rescisión, con solicitud de cancelación registral del asiento a favor de los compradores demandados. Primera instancia: Desestima. Apelación: Revoca y estima.
18 de junio de 2026. Sentencia de casación. Casa apelación. Desestima instancia.
Derecho preventivo, a propósito de la sentencia:
Si la realidad extrarregistral cambia (porque el titular registral soltero se casa y con cargo a la sociedad de gananciales se amortiza parte del préstamo que financió la adquisición de la vivienda familiar) pero no se actualiza la realidad registral (que sigue publicando que la vivienda es privativa del titular soltero), puede surgir una situación de riesgo para la sociedad de gananciales. Riesgo que, entre otras cosas, se previene con aportación e inscripción del inmueble o parte del mismo a favor de la sociedad de gananciales, o con nota marginal que refleje el porcentaje de amortizaciones del préstamo abonado por la sociedad de gananciales o la cuota indivisa de la vivienda que tenga carácter ganancial por razón de lo anterior.
Sobre la nota marginal se pronuncia la sentencia cuando dice –Fundamento de Derecho Tercero 2.4- : “Es posible que en estos supuestos, mediante nota marginal en la inscripción a favor del cónyuge que compró antes de comenzar la sociedad, se especifique el carácter ganancial o privativo del dinero entregado con posterioridad. También que, mediante nota marginal, se determine la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial en aplicación del art.1357.II CC. Todo ello, de conformidad con lo previsto en los números 2 y 3 del artículo 91 del Reglamento hipotecario, redactados por el Real Decreto 3215/1982, de 12 de noviembre, por el que se reforman determinados artículos del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, como consecuencia de la Ley 11/1981, de 13 de mayo.
En este caso, sin embargo, no se practicó nota marginal alguna que reflejara el carácter (parcialmente) ganancial de la vivienda”.
Por tanto, si la situación de riesgo se mantiene y no se actúa, el porcentaje ganancial de la vivienda podría quedar desprotegida, y esa vulnerabilidad puede ser aprovechada por el titular registral, con evidente perjuicio para la sociedad. Como de hecho sucedió en el caso analizado en sentencia.
Como también desde una perspectiva de derecho preventivo, pero ya en sede procesal, cabe plantearse la utilidad de la medida prevista en el art.103-4º Código civil en el previo procedimiento de divorcio, para prevenir y evitar una situación como la analizada en la posterior liquidación de la sociedad ganancial.
De la lectura de la sentencia se constata que, una vez materializado el riesgo no solo impacta procesalmente:
En los autos de juicio ordinario, con desestimación de demanda, convirtiendo en irrecuperable la vivienda vendida, sino también con imposición de costas en ambas instancias -primera y apelación- para la exesposa.
También se puede vislumbrar que lo hará en los autos de liquidación -en suspensión mientras se resolvía el declarativo- no solo en la composición del activo y formación de cupos, sino también en las valoraciones. Obsérvese que pasamos de un escenario natural de valoración del inmueble -partida del activo- a la determinación de un porcentaje del precio de venta -en tesis procesal del exesposo en diligencia de inventario-. Sobra decir que valor y precio no son lo mismo. Tampoco tienen por qué coincidir precio de mercado y precio de la venta. La cuestión no es menor. Y el caso analizado es un ejemplo. El precio de la venta del inmueble fue de 70.000 euros cuando en apelación – sentencia revocada por la de casación- se tuvo en cuenta que la vivienda en la escritura de ampliación de hipoteca había sido tasada en 169.611,16 €.
En este escenario cobra importancia el artículo 1397-2º del código civil: “Habrán de comprenderse en el activo: (…) 2º/ El importe actualizado del valor que tenían los bienes al ser enajenados por negocio ilegal o fraudulento si no hubieran sido recuperados, (…)”. Porque, una cosa es la compraventa desde el punto de vista de sus efectos frente a terceros por efecto del artículo 34 de la L.H. -que se analiza en la sentencia-, y otra muy diferente, la operación de compraventa vista desde la perspectiva interna de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Análisis esquemático de la argumentación jurídica de la sentencia de casación:
La estimación del recurso de casación casa y descarta el argumentario de la de apelación. Y eso, dicho de manera escueta, y siempre desde la perspectiva de los autos de juicio ordinario de nulidad de compraventa, supone que:
El artículo 34 de la L.H. desplaza al artículo 1377 del Código civil. La normativa de protección del tráfico jurídico-económico a favor del tercero hipotecario se superpone a la normativa de la sociedad de gananciales – que es de carácter interno en las relaciones entre los excónyuges-. La buena fe del tercero hipotecario es lo prioritario frente a cualquier discusión sobre la mala fe del vendedor- titular registral en la relación interna entre los exesposos.
La sentencia de casación enseña también, que:
1.-La venta efectuada sin consentimiento de todos los copropietarios es válida -sentencia 672/2018 de 29 de noviembre-. Descarta así la tesis de la defensa de la actora, y de la sentencia de apelación, que consideraban que la venta era nula por falta de poder de disposición del transmitente. El poder de disposición es relevante en la “traditio” como modo de adquirir, pero en un supuesto como el analizado, los terceros adquirentes resultan protegidos en su adquisición por aplicación del art.34 de la L.H..
2.- Hay diligencia suficiente, a los efectos de tener por acreditada la buena fe de los adquirentes, de acuerdo con el art.34 de la L.H.. Los compradores confiaron en la publicidad del Registro, que publicaba el pleno dominio del vendedor. No había nota marginal alguna. Y en la escritura de modificación y ampliación del préstamo hipotecario, la esposa intervenía por razón del carácter de vivienda familiar del inmueble. En la nota registral del inmueble al formalizarse la venta, lo único que figuraba era la hipoteca que gravaba el inmueble.
3.- El hecho de que el precio de venta fuese inferior al valor de tasación de la vivienda en el año 2009, puede ser indicio de que el precio de venta fuese en realidad superior, por lo que tendría consecuencias fiscales, y se acuerda remitir testimonio de la sentencia a la Administración tributaria correspondiente.